Проектное финансирование, плюсы, минусы и поправки в 214-фз

Существует много механизмов привлечения финансовых средств для строительства жилых домов, от бартерных схем и публичных займов до продаж квартир по Договору Долевого Участия (ДДУ). Основными вариантами все же остаются – строительство на собственные средства застройщика с привлечением банковских кредитов, привлечение средств дольщиков и проектное финансирование.

Самый распространенный источник финансирования строительных проектов – средства, поступающие от продаж квартир по ДДУ. Но доля проектного финансирования на рынке постепенно увеличивается, и чем прозрачнее будет становиться рынок, тем больше будет эта доля. В целом, схема распределения долей между источниками финансирования зачастую выглядит следующим образом: 15-20 процентов приходится на собственные средства компании застройщика, 20-80 процентов составляют средства полученные от продаж квартир по ДДУ. Доля банков также может достигать отметки 80 процентов.

Привлечение средств дольщиков является наиболее дешевой и оптимальной схемой финансирования для застройщика, и, зачастую, именно дольщики формируют большую часть бюджета. Если же проект требует увеличения объема финансирования, строительная компания либо использует собственные средства, либо - обращается в банк. Банк же, в свою очередь, с большей вероятностью примет положительное решение о кредитовании проекта, в котором основная часть финансирования уже обеспечена и финансовые риски минимизированы.

Что же касается проектного финансирования, то данная схема доступна в основном крупным компаниям, которые долгое время состоят с банками в партнерских отношениях. Ведь далеко не каждая компания, на этапе заключения договора, соответствует жестким требованиям банка и имеет необходимое финансовое обеспечение. Высокая уверенность в том, что строительный объект будет сдан в эксплуатацию в срок – несомненный плюс схемы проектного финансирования застройщика.

Проектное финансирование в строительной сфере может принимать разные формы в зависимости от вида объекта, его размеров, качества застройщика и пр. В случае строительства жилых домов, механизм проектного финансирования выглядит следующим образом: после аккредитации и начала кредитования проекта банком застройщик-инвестор занимается привлечением финансов от частных инвесторов, а банк-кредитор – контролем над строительным процессом и над распределением финансовых потоков. Плюсами такой схемы для застройщика является гарантированное финансирование, застройщик может получить от банка до 70% бюджета проекта, на длительный срок, также застройщик получает дополнительный внешний контроль рисков и, так называемые, «имиджевые доходы». Еще одним немаловажным плюсом такой схемы является снижение рисков, так как строительный цикл в меньшей степени зависит от текущих продаж. Можно выделить и недостатки данной схемы: строительство становится зависимым от колебаний на финансовом рынке, жесткие требования к документации, на подготовку которой уходит большое количество времени, контроль банка над проектом, а также высокие ставки и комиссии со стороны банка, которые приводят к увеличению долговых обязательств у застройщика, и, как следствие, к увеличению стоимости квадратного метра для покупателей.

В последние годы наблюдается тенденция увеличения на рынке доли строительных проектов работающих по схеме проектного финансирования. Спрос на такую схему формируется на высоком уровне, что во многом определяется спецификой строительной отрасли – в среднем экономический цикл составляет не менее 3х лет, при этом коньюктура рынка довольно изменчива и сильно зависит от макроэкономической ситуации в целом, что создает потребность в кредитах на длительный срок с гибкими условиями обслуживания. Чтобы схема проектного финансирования оставалась привлекательной для строительных компании необходимо упростить условия получения кредита, сократить сроки его одобрения и снизить долговую нагрузку на застройщика. Тогда спрос на проектное финансирование среди строительных компаний будет расти.

Очевидно, что в 2016 году рынок строительства ЖК пройдет через большое количество перемен. Первые поправки к 214-ФЗ, направленные на увеличение уровня безопасности на рынке новостроек, уже внесены и рассмотрены Госдумой. Поправки к закону планируется вводить в три этапа: первый этап - с 1 марта 2016 года, второй этап - с 1 июля 2016 года и третий этап - с 1 января 2017 года. Поправки коснуться и схемы проектного финансирования, планируется, что деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах, до момента завершения строительства. Таким образом власти планируют сделать банк регулятором в строительной сфере, что позволит увеличить безопасность средств дольщиков.